Andrahandsuthyrning kräver i dag tillstånd, och de nya regler som föreslås från 1 juli 2026 ändrar främst hur många bostäder en privatperson får hyra ut. Enligt förslaget ska du få hyra ut två bostadslägenheter samtidigt. Förslaget är ännu inte lag.
Vad gäller för andrahandsuthyrning i dag
I dag får du inte hyra ut i andra hand utan tillstånd från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Hyr du ut ändå riskerar du att förlora lägenheten. Det gäller både hyresrätt och bostadsrätt, men det är olika parter som ger tillståndet. Har du en hyresrätt frågar du din hyresvärd. Säger hyresvärden nej kan du vända dig till hyresnämnden, den statliga instans som prövar tvister mellan hyresgäster och hyresvärdar. Nämnden kan ge dig tillstånd om du har ett godtagbart skäl och hyresvärden saknar befogad anledning att säga nej. Typiska skäl är att du ska jobba eller studera på annan ort under en begränsad tid, att du provbor med en partner eller att du gör utlandstjänst. Tillståndet blir tidsbegränsat. En bostadsrätt äger du genom en andel i en förening, och därför är det styrelsen som beslutar. Ansökan går till styrelsen och ska ange vem som ska hyra, hur länge och varför. Nekar styrelsen kan du också gå till hyresnämnden, som prövar om du har skäl och om föreningen har fog för att säga nej. Bedömningen liknar den för hyresrätter.
Ansök skriftligt.
Ett muntligt ja från en styrelseledamot är svårt att bevisa om det blir tvist.
Vad föreslås från 1 juli 2026
Förslaget innebär att en fysisk person ska få hyra ut högst två bostadslägenheter samtidigt enligt en ny privatuthyrningslag, med ikraftträdande den 1 juli 2026. Det kommer från Utredningen om enklare privatuthyrning, och i regeringens publicering av utredningens betänkande framgår också att parterna i utgångspunkten själva ska kunna komma överens om inflyttningshyran. Det är ett förslag på remiss och inte gällande lag. Riksdagen kan ändra det, skjuta upp det eller låta bli att anta det.
- Högst två bostadslägenheter samtidigt för en privatperson, enligt den nya lagen.
- En ny privatuthyrningslag ersätter dagens regler för privat uthyrning av bostad.
- Fri inflyttningshyra som utgångspunkt. Hyresvärd och hyresgäst kommer själva överens om hyran när hyresgästen flyttar in.
- Ikraftträdande den 1 juli 2026, under förutsättning att förslaget går igenom.
Den fria inflyttningshyran skulle märkas mest i plånboken. I dag är hyran du får ta ut i andra hand begränsad till ungefär vad boendet kostar dig, plus ett tillägg för möbler. Tar du ut för mycket kan hyresgästen kräva tillbaka mellanskillnaden. Fram till dess att något nytt har beslutats gäller dagens regler om vilken hyra du får ta ut i andra hand .
Gäller reglerna även bostadsrätter?
Ja. Utredningen föreslår att bostadsrätter ska omfattas av samma regler som hyresrätter, upp till två bostäder med samma villkor. Äger du en bostadsrätt och en hyresrätt, eller två bostadsrätter, blir det alltså en enda regel att förhålla sig till i stället för två.
Tillståndet från föreningen finns däremot kvar.
Det fanns ett förslag om att få hyra ut utan föreningens tillstånd, men det kom inte med. Bostadsrätternas Kenny Fredman konstaterar i organisationens genomgång av förslaget att föreningarna i så fall inte skulle ha fått något att säga till om. För föreningen betyder det att styrelsen även i fortsättningen prövar ansökningarna.
Kan Riksbyggen hyra ut en hyresrätt i andra hand? Riksbyggen hyr inte ut i andra hand. Bolaget förvaltar bostadsrättsföreningar och äger även hyresfastigheter. Bor du i en hyresrätt där Riksbyggen är hyresvärd är det Riksbyggen du ansöker hos. Bor du i en bostadsrättsförening som Riksbyggen förvaltar är det föreningens styrelse som beslutar, även om ansökan ibland skickas via förvaltaren.
- Ta reda på vem som beslutar. I en hyresrätt är det hyresvärden. I en bostadsrätt är det föreningens styrelse. Läs också föreningens stadgar, eftersom de kan innehålla krav på hur ansökan ska göras.
- Skriv ansökan. Ange hyresgästens namn, uthyrningsperioden och ditt skäl. Lägg gärna till ett anställningsbevis, ett antagningsbesked eller liknande som styrker skälet.
- Räkna fram hyran utifrån dina faktiska kostnader. För en bostadsrätt är det avgiften, räntan på bostadslånet och driftkostnaderna. Lägg sedan till ett skäligt påslag för möblerna.
- Skriv ett hyreskontrakt som tar upp period, hyra, uppsägning och vad som ingår, till exempel el och bredband.
- Gå till hyresnämnden om du får nej och anser att ditt skäl håller.
Så hyr du ut
Ansök om tillstånd hos rätt part. Även om de nya reglerna införs behöver du kunna visa att uthyrningen är rimlig.
Ansvaret för lägenheten ligger kvar hos dig under hela uthyrningen.
Det är du som står till svars mot hyresvärden eller föreningen om hyresgästen orsakar skador eller stör grannarna. Hyresvärden eller föreningen kan i värsta fall säga upp dig. Kolla med försäkringsbolaget att hemförsäkringen gäller under uthyrningen, och be hyresgästen teckna egen hemförsäkring.
Att lägenheten är svårsåld kan räcka som skäl, men det är inte säkert. Hyresnämnden gör en bedömning från fall till fall, och ju längre du vill hyra ut, desto svårare är det att få gehör. Kan du visa att du faktiskt försöker sälja, till exempel med ett mäklaruppdrag och en annonshistorik, står du starkare än om du bara säger att marknaden är trög.
Inneboende är något annat än andrahandsuthyrning. Har du en inneboende bor du själv kvar och upplåter en del av bostaden. Det kräver normalt inte samma tillstånd, så länge det inte medför olägenheter för hyresvärden eller föreningen. Flyttar du ut och någon annan har bostaden för sig själv är det andrahandsuthyrning, oavsett vad ni kallar det i kontraktet. Hyr du ut en villa gäller andra frågor än tillstånd, som skatt och försäkring.