Du får hyra andrahand, alltså hyra ut din lägenhet i andra hand, men du behöver alltid tillstånd från den som äger fastigheten eller bostadsrätten. Utan tillstånd riskerar du att förlora lägenheten. Hyran du tar ut är dessutom begränsad, i praktiken till ungefär vad boendet kostar dig plus ett rimligt tillägg för möbler.
Skillnaden mellan förstahand och andrahand
Förstahand är när du hyr direkt av den som äger fastigheten, eller när du själv är medlem i bostadsrättsföreningen och äger rätten att bo i lägenheten. Andrahand är när du hyr av någon som själv har lägenheten i första hand. Andrahand är en egen juridisk relation, med ett eget kontrakt och andra regler än förstahand. Den som hyr ut i andra hand blir hyresvärd mot sin hyresgäst. Samtidigt har hen kvar hela ansvaret mot fastighetsägaren eller föreningen. Orsakar andrahandshyresgästen en vattenskada eller stör grannarna är det förstahandshyresgästen som får stå till svars.
Andrahandshyresgästen har också ett svagare skydd. När kontraktet löper ut har hen normalt ingen rätt att bo kvar. Det är just därför upplägget tillåts.
Lägenheten är tänkt att gå tillbaka till den som har den i första hand.
Du behöver tillstånd från fastighetsägaren eller föreningen
Du får inte hyra ut hela lägenheten utan tillstånd, även om du tänker flytta tillbaka. Det är inget brott i straffrättslig mening. Däremot är det skäl nog för hyresvärden eller föreningen att säga upp dig, och då förlorar du lägenheten. Ett undantag gäller inneboende. Om du själv bor kvar och hyr ut ett rum, räknas det inte som andrahandsuthyrning av hela lägenheten.
Det räcker inte att du och hyresgästen är överens. Tillståndet måste komma från fastighetsägaren eller från bostadsrättsföreningen. Reglerna står i 12 kap. 39–40 §§ jordabalken för hyresrätter och i 7 kap. 10–11 §§ bostadsrättslagen för bostadsrätter. Det framgår av Domstolsverkets genomgång av var reglerna om andrahandsuthyrning finns.
Vem ska du fråga hyresrätt
Du frågar hyresvärden, alltså bolaget eller den privatperson som äger huset. Säger värden nej kan du vända dig till hyresnämnden. Nämnden kan då ge tillstånd om du har ett godtagbart skäl, till exempel arbete eller studier på annan ort, provboende hos en partner eller en längre utlandsvistelse. Tillståndet gäller alltid en begränsad tid.
Vem ska du fråga bostadsrätt
Du frågar bostadsrättsföreningens styrelse, inte grannarna och inte förvaltaren, eftersom förvaltarens uppdrag i en brf gäller drift och ekonomi, inte den här typen av beslut. Säger styrelsen nej kan även en bostadsrättshavare gå till hyresnämnden. Kraven på skäl är där något mildare än för hyresrätter.
Så ansöker du om att hyra ut i andra hand
Skicka en skriftlig ansökan till fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen och vänta in svaret innan hyresgästen flyttar in. Det finns ingen lagstadgad svarstid. Räkna ändå med två till fyra veckor, eftersom många föreningar tar beslutet på ett styrelsemöte. Någon gemensam blankett finns inte heller, men processen ser i stort sett likadan ut överallt.
- Kolla om värden eller föreningen har en egen blankett. Många större hyresvärdar och föreningar har det på sin webbplats. Använd den i så fall, för då får du med de uppgifter de kräver.
- Skriv ansökan. Ange skälet till uthyrningen, period med start- och slutdatum, andrahandshyresgästens namn och personnummer samt din kontaktadress under tiden. Bifoga underlag som styrker skälet, till exempel ett anställningsbevis på annan ort eller ett antagningsbesked.
- Skicka den så att den går att bevisa. Mejl med kvittens eller rekommenderat brev fungerar. Spara en kopia.
- Vänta på skriftligt besked. Ett muntligt ja i trapphuset håller inte om det senare uppstår en tvist.
- Skriv ett andrahandskontrakt. Det ska innehålla hyran, perioden, vad som ingår (möbler, el, bredband) och uppsägningstiden. Gör en besiktning med foton samma dag som nycklarna lämnas över.
- Om svaret är nej: ansök hos hyresnämnden. Ansökan där är kostnadsfri. Nämnden prövar ditt skäl och kan ge tillstånd trots värdens eller föreningens nej. Handläggningen tar ofta längre tid än föreningens, så börja i god tid.
- Inför förlängning: ansök igen innan perioden går ut. Tillståndet gäller bara den tid det avser. Löper det ut gäller samma krav som första gången.
Hur mycket hyra får du ta
Hyran ska i princip ligga nära vad boendet kostar dig, plus ett tillägg om lägenheten är möblerad. Ett tillägg på ungefär 10–15 procent för möbler brukar godtas. Det finns en gräns.
Många andrahandshyresgäster betalar ändå betydligt mer.
För en hyresrätt är förstahandshyran riktmärket. Har du hyrt ut för dyrt kan andrahandshyresgästen gå till hyresnämnden och få tillbaka det som betalats för mycket, även i efterhand. Ett räkneexempel: förstahandshyran är 8 000 kronor i månaden och lägenheten hyrs ut möblerad. Då hamnar en rimlig andrahandshyra runt 9 000 kronor, och kanske lite mer om el och bredband ingår. Tar du 12 000 kronor blir skillnaden 3 000 kronor i månaden. På ett årskontrakt kan andrahandshyresgästen alltså kräva tillbaka cirka 36 000 kronor.
För en bostadsrätt räknas hyran på det boendet faktiskt kostar dig: avgiften till föreningen, driftkostnader och en del för kapitalkostnaden, alltså räntan på lånet och en rimlig avkastning på det egna kapitalet. Ett räkneexempel med antagna siffror: avgift 4 500 kronor, el och bredband 800 kronor, ränta på lånet 5 000 kronor och en skälig avkastning på insatt kapital på 2 000 kronor. Det ger en hyra kring 12 300 kronor, högre än för en jämförbar hyresrätt, eftersom din kapitalkostnad får räknas in. En bostadsrätt med stort lån går därför att hyra ut nästan utan förlust, medan en skuldfri ger en lägre tillåten hyra än många räknar med.
Vill du tjäna pengar på uthyrning är ett eget hus ofta ett bättre alternativ, och det går att bygga ett fastighetsbestånd genom att hyra ut villan.
Föreningen kan säga nej, men bara på vissa villkor
Med de nya uthyrningsreglerna från den 1 juli 2026 får föreningen bara neka en förlängning av en andrahandsuthyrning med hänvisning till tidigare uthyrning om den uthyrningen skett i betydande omfattning. Att styrelsen helst vill ha permanent boende i huset räcker inte som skäl. Tidigare kunde lång uthyrning i sig vara skäl nog för ett nej. Nu måste föreningen kunna peka på att uthyrningen varit omfattande, eller på andra skäl som talar emot den.
Vad räknas som betydande omfattning
Ett riktmärke är ungefär fem år av uthyrning. Det framgår av Bostadsrätternas genomgång av de nya reglerna från 1 juli, som också påpekar att föreningen fortfarande kan neka på andra grunder än den tidigare uthyrningen. Att du hyrt ut i ett eller två år ger alltså normalt inte föreningen rätt att säga nej till en förlängning.
Samma genomgång tar upp en annan gräns, som rör frågan om det alls är andrahand. Om du själv bor i lägenheten 80–100 dagar om året, eller två till tre dagar i veckan, anses hyresgästen inte ha lägenheten för självständigt bruk. Då räknas det snarare som att du har en inneboende.
Om föreningen säger nej första gången
Ett nej på den första ansökan är inte slutet. Du kan ansöka hos hyresnämnden, som prövar om ditt skäl håller och om föreningen har en godtagbar anledning att säga nej. Ett skäl som jobb eller studier på annan ort, med intyg bifogat, väger tungt. Hyr inte ut medan ärendet pågår, för då ger du föreningen ett giltigt skäl att säga upp dig.
Ta in en deposition från andrahandsuthyraren
En deposition är en summa som andrahandshyresgästen betalar i förväg och som du håller tills kontraktet är slut. Det är lagligt och vanligt. Depositionen skyddar dig mot skador och obetald hyra, och det är du som står till svars mot föreningen eller värden för båda.
Vanligt är en till tre månadshyror. Skriv in summan och vad den får användas till i kontraktet. Håll pengarna på ett separat konto så att de inte blandas med din egen ekonomi. Vid utflyttningen gör ni en ny besiktning och jämför med fotona från inflyttningen. Det som inte går åt till dokumenterade skador eller obetald hyra betalar du tillbaka, och det är en skyldighet. Lämna också ett kontaktsätt där du faktiskt svarar under hela perioden. Om du ska flytta tillbaka på slutdagen kan du planera flyttdagen i förväg, så att besiktningen inte hamnar mitt i bärandet.